Eduardo Casas Maldonado
Estudiante de Lic. en Derecho – Universidad Virtual CNCI
El acelerado crecimiento de la población en la Ciudad de México y la imposibilidad del gobierno para brindarle el derecho a la vivienda al pueblo da la pauta para que la mayoría de las familias mexicanas tenga la necesidad de rentar un inmueble para vivir. Además, surgen múltiples problemáticas que complejizan esta situación del acceso a la vivienda, como es la actual pandemia. Así, este proyecto de investigación se formula por estas complejidades, y por la necesidad de disponer de garantías adicionales.
El problema de la vivienda se advierte en México desde la época posrevolucionaria, mediante una escasez de viviendas adecuadas para el desarrollo de la familia mexicana, y continúa después de la Segunda Guerra Mundial donde el país disfruta de cierto auge económico que le permite mejores niveles de vida, así como prolongar la longevidad y mejoría de la salud de sus ciudadanos, lo cual propicia un desbordamiento demográfico, que lleva al país de 26 millones de habitantes en 1950, a 87 millones en 1990. Como nos explica Cortés Delgado (2001) en su artículo “Reflexiones sobre el problema de la vivienda en México”, las ciudades como Monterrey, Guadalajara, Puebla y Juárez presentan problemas muy severos en su proceso de crecimiento y desarrollo urbano, y el caso más dramático es el de Ciudad de México y su zona metropolitana, porque crece el doble cada diez años.
El arrendamiento en México es una práctica que nos legó la cultura romana antigua a través del derecho español y francés, aunque la concepción original tiene notable diferencia respecto al derecho romanista moderno; y adquiere carta de naturalización en el Código Civil de 1871.
Según González (2016), en su libro Derechos de las personas arrendadoras y arrendatarias:
El Código Civil define al arrendamiento: “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (artículo 2398).
Las definiciones que se enuncian desde diferentes países definen, en sus rasgos esenciales, a la figura jurídica del arrendamiento, por ejemplo:
El artículo 1543 del libro IV, Segunda mitad del Código Civil español define así el arrendamiento: «es aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto» (p.225).
El Código Civil de la Ciudad de México, en su artículo 2398, precisa el arrendamiento en los siguientes términos: “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto” (P.320); visto jurídicamente, se establece un contrato del que surgen diversas relaciones y consecuencias de derecho, por ello es menester su análisis teórico a efecto de ahondar en su conocimiento. Por esto, se divide su estudio en tres partes: por su naturaleza jurídica, por sus características y por último por sus elementos.
Por otro lado, el arrendamiento cuenta con 11 características sobresalientes, algunas de ellas son las siguientes:
- Los bienes sujetos de arrendamiento, los cuales pueden ser corpóreos e incorpóreos.
- Por lo que respecta a la voluntad de las partes, que trata de un contrato consensual.
- El objeto del contrato, si es de uso o goce.
- Si es oneroso o gratuito, invariablemente es oneroso.
- Número de partes que intervienen en su formación, siendo un contrato bilateral.
- Por lo que se refiere a la temporalidad, si es un contrato temporal.
De la definición de arrendamiento, dada por el artículo 2398 del Código Civil de la Ciudad de México (2021), se desprenden los siguientes elementos:
“A) Las partes: el Arrendador y el Arrendatario.
B) La cosa arrendada.
C) Las obligaciones de las partes.
D) El precio cierto.
E) El tiempo cierto” (p.320).
En el código civil federal actualizado en el Libro Cuarto, De las Obligaciones, Primera Parte, De las Obligaciones en General, Título Primero, Fuentes de las Obligaciones, Capítulo I, Contratos, encontramos los artículos:
“Artículo 1792.- Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.
Artículo 1793.- Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el nombre de contratos.
Artículo 1794.- Para la existencia del contrato se requiere:
- Consentimiento.
- Objeto que pueda ser materia del contrato.
Artículo 1795.- El contrato puede ser invalidado:
- Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas.
- Por vicios del consentimiento.
- Porque su objeto, o su motivo o fin sea ilícito.
- Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece.
Artículo 1796.- Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley.
Artículo 1797.- La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes” (p.174).
Los contratos traslativos del uso, goce y disfrute temporal de un bien provienen de las fuentes principales de las obligaciones civiles, se trata de los contratos traslativos de uso, cuyo objeto es entregar la utilización de un bien pactado en el contrato, para poder llevar a cabo este tipo de contratos se requiere, para su existencia y validez, la integración de varios elementos. Para esto hablaremos del arrendamiento, Treviño en su libro Los Contratos Civiles y sus Generalidades (2008), expresa que es “un contrato mediante el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado” (p. 233). Este se puede clasificar como mercantil, administrativo o civil.
Las bases legales las encontramos en el Código Civil de la Ciudad de México (2020), en los artículos del 2398 al 2411, en las disposiciones generales en lo referente al arrendamiento:
“Artículo 2398. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria».
Actualmente, podemos vislumbrar que México no tienen apoyos para la renta de casas habitacionales, solo se observan programas del Estado que se estructuran en la compra de viviendas, esto provoca una situación en la cual queda vulnerable el ciudadano con pocos recursos financieros para adquirirla. A esto se añade que la situación se agudiza en la Ciudad de México, al ser la capital y, a su vez, donde se encuentra la máxima concentración humana de la República Mexicana, con una sobrepoblación grave, lo cual provoca múltiples problemas originados por la falta de vivienda.
Podemos encontrar un alto costo del arrendamiento, poca información de tipos de avales, y la falta de información sobre los derechos y las obligaciones, tanto del arrendatario como del arrendador; factores ligados estrechamente con la carencia de viviendas que cumplan con los cánones mínimos de habitabilidad familiar, principalmente en la Ciudad de México y el área metropolitana. Esta situación que debe de despertar el interés de juristas, sociólogos, economistas, urbanistas, ecologistas, arquitectos, municipalitas, entre otros, pues la vivienda es el pilar sobre el que se asienta la familia.
Tomando en cuenta lo argumentado hasta el momento, sería útil preguntarse en qué medida afecta al arrendador la celebración de un contrato en el que no se especifiquen las garantías que se tienen. Esta pregunta de investigación busca la relación entre las siguientes dos variables:
1) Los derechos y obligaciones del arrendatario.
2) Los derechos y obligaciones, así como su impacto en el rendimiento económico del arrendador.
Al analizar los resultados y según la opinión de Balcázar (2017), se revela que en México alrededor de 40 % de mujeres y 33 % de hombres entre 15 y 39 años rentan un inmueble, mientras que 6 % de mujeres y 7 % de hombres, mayores a 60 años, alquilan la casa que habitan.
Se argumenta sobre este problema para constituirse como una propuesta enfocada en proteger o defender los derechos del arrendatario y arrendador. Hoy, en México, la adquisición de una propiedad se vuelve muy difícil, depende un 100 % del nivel adquisitivo que se cuente y de la suerte de que la propiedad donde se quiera vivir esté en venta. En la Ciudad de México estos factores hacen que sea mayor la gente que tenga que rentar. Por esta razón, la importancia de investigar la relación entre ambas partes se hace necesaria para entender los derechos y obligaciones y poder interpretar casos específicos; todos sabemos que en un contrato de arrendamiento intervienen dos partes, el arrendador y el arrendatario, y ambas están participando con sus propias necesidades. El arrendador es quien da u ofrece algo en arrendamiento a partir de un pago, o sea, que lucra con un patrimonio, el cual debe proteger porque es su medio de ingresos, en pocas palabras, es su negocio, fruto de su esfuerzo; y, por otro lado, tenemos al arrendatario que es la persona que adquiere el derecho a usar un activo o cosa a cambio del pago o remuneración, es decir, la persona natural o jurídica que alquila o arrienda un bien. El problema es que, cuando intervienen sucesos no previstos, estos dos entes son vulnerables, lo cual puede provocar daños colaterales que se espera sean reparables para ambos.
De igual manera, mediante propuestas se aportan análisis teóricos, metodológicos y prácticos pertinentes que permiten una mejora en la sociedad a medio y largo plazo; lo cual se delimita dentro de los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario en la Ciudad de México, centrándose en las garantías dentro del contrato de arrendamiento de vivienda para uso familiar.
Ciertamente, los cambios de costumbres y hábitos nos obligan a tomar decisiones. El Covid-19 ha implicado que tengamos que tomar en cuenta acciones que, por lo que se puede analizar, están para quedarse definitivamente. La pandemia está provocando que padres fallezcan, que trabajos desaparezcan o se tengan que readaptar, con lo cual, se necesitan pautas para que las partes implicadas en el contrato tengan ciertas garantías, para que las personas no se vean abocadas a un desahucio.
En los alquileres familiares, donde surge un cambio, como, por ejemplo, la muerte de un familiar o la pérdida de un empleo, se necesitan unos cambios en las cláusulas de los contratos para ambas partes. Debe establecerse la garantía de los derechos y obligaciones, pero contemplarse también las pérdidas de unidades familiares fundamentales para la subsistencia, y respetarse el derecho a la vida digna que establece nuestra constitución.
Como podemos comprobar, cada modificación de nuestros hábitos necesita una actualización en el plano legal, para así poder garantizar las necesidades que ahora mismo rigen. En un cambio de situación y hábitos de vida, se necesita, a su vez, unos cambios en la reglamentación de las leyes, para así poder abarcar estas situaciones novedosas.
Bibliografía
Balcázar, G. (2014). Rentar casa es la tendencia en México. http://www.metroscubicos.com/articulo/consejos/2014/09/03/rentar-casa-es-la-tendencia-en-mexico
Cortés, J. (2001). Reflexiones sobre el problema de la vivienda en México. http://www.uam.mx/difusion/revista/oct2001/archi1.pdf
Diario Oficial de la Federación. (2020). Código Civil para el Distrito Federal. https://paot.org.mx/centro/codigos/df/pdf/2021/COD_CIVIL_DF_09_01_2020.pdf
González, J. (2000). Derechos del arrendamiento. Universidad Autónoma de México.https://docplayer.es/4112964-Juan-luis-gonzalez-alcantara.html
González, A. (2016). Derechos de las personas arrendadoras y arrendatarias. Universidad Autónoma de México. https://inehrm.gob.mx/work/models/Constitucion1917/Resource/1663/2_Derechos_de_las_personas_arrendadoras_electronico.pdf
Justia. (2021). Código Civil Federal. https://mexico.justia.com/federales/leyes/codigo-civil-federal/libro-cuarto/primera-parte/titulo-primero/
La Cruz Berdejo. (1977). Elementos de derecho civil II. Librería Bosh.
Petit, E. (2009). Tratado elemental de derecho romano. Porrúa.
Treviño, R. (2008). Los contratos civiles y sus generalidades. MacGraw Hill Ediciones. https://www.academia.edu/44995295/LOS_CONTRATOS_CIVILES_Y_SUS_GENERALIDADES_Ricardo_Garc%C3%ADa_Trevi%C3%B1o
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Casas, E. (26 de noviembre de 2021). La importancia de las garantías dentro de un contrato de arrendamiento. https://universidadvirtualcnci.mx/la-importancia-de-las-garantias-dentro-de-un-contrato-de-arrendamiento
